Чем плох российский sub-prime

S&P оценило вероятность дефолтов Вчера международное рейтинговое агентство Standard & Poor’s (S&P) опубликовало критерии оценки российских ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. По данным S&P, наи­более сильно на уровень дефолтов ипотечных кредитов влияет размер первоначального взноса.

Так, по кредитам с нулевым взносом вероятность дефолта в пять раз выше, чем по кредитам, по которым заемщик оплатил 20% стоимости приобретаемого жилья.

В России начиная с 2006 года было выпущено всего девять выпусков облигаций, обеспеченных ипотечными активами, на сумму 1,43 млрд долл., из которых S&P отрейтинговало два (на сумму 537 млн долл.).

«Методика рейтингов по российским выпускам не изменилась, но в течение двух лет была накоплена статистика, и мы смогли дать более точные критерии оценки качества бумаг», — объясняет ведущий аналитик структурированных финансов S&P Ирина Пенкина. Наивысший рейтинг для российских бумаг — А, он должен выдержать без потерь для инвесторов дефолты в размере 20—30% от объема портфеля. Другие рейтинги менее устойчивы к дефолтам: BBB выдерживает 10—15% дефолтов, BB — 8—10%, B — 6—8%». При этом г-жа Пенкина поясняет, что достижение российской сделкой более высокого рейтинга сделает транзакцию экономически невыгодной, а транши с уровнем ниже В не пользуются спросом у инвесторов.

По методике S&P, в наибольшей степени ухудшает качество ипотечных портфелей ипотека без первоначального взноса: вероятность дефолта по ней возрастает в пять раз по сравнению с кредитами, выданными на 80% от стоимости жилья. Вторым фактором риска является использование жилья в инвестиционных целях и для сдачи внаем: для этих кредитов базовый уровень дефолта повышается в 1,7—2 раза. Использование квартиры для собственного бизнеса (например, для частных предпринимателей) увеличивает вероятность дефолта по кредиту в 1,5—2 раза, а покупка второй квартиры или дома (не для постоянного проживания) — в 1,2—1,4 раза.

Банки, которые хотят оставаться на рынке ипотеки, вынуждены приводить ипотечные продукты в соответствие с новыми требованиями инвесторов. «К концу прошлого года предложения в сегменте sub-prime, дававшие 20—30% объемов российского ипотечного рынка, практически полностью исчезли», — отмечает гендиректор компании «Фосборн Хоум» Василий Белов. С ним согласен и зампред правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов: «Учитывая настроения инвесторов, банки устанавливают повышенные ставки в зависимости не от срока кредита, а от первоначального взноса и соотношения кредита к залогу».